近些年我國的房地產行業(yè)得到了快速發(fā)展，就行業(yè)特點而言，房地產項目的開發(fā)建設過程本身具有復雜性，需要房地產企業(yè)投入大量的資金。

而房地產開發(fā)的建設周期長，并且房地產企業(yè)在經營活動中也需要考慮諸多稅種的影響，如增值稅、土地增值稅、房產稅的印花稅等。

稅收籌劃則是指企業(yè)在遵守相關規(guī)定的基礎上，對企業(yè)的一系列經營活動做安排與籌劃，達到降稅負的目的，對于企業(yè)長遠發(fā)展的意義重大，值得關注。

房地產行業(yè)與國家財政掛鉤的費用，主要有兩項：一是土地出讓金，二是與房地產有直接關系的稅。

目前來看，土地出讓金是地方財政收入的主要來源，2020年全國土地出讓金8.4萬億，占地方本級財政收入的84%。

不過，從長遠來看，隨著城鎮(zhèn)化進程放緩，新房成交逐步萎縮，未來地方財政對土地出讓金的依賴勢必也會隨之減輕。

那么，與房地產行業(yè)有關的稅費，將成為財政要抓的重點。與房地產有直接關系的稅，包括耕地占用稅、土地增值稅、契稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護建設稅等。其中，土地增值稅是最主要的稅費。

房地產企業(yè)該如何做好稅收籌劃？

今天給大家分享一些籌劃思路。

利用土地臨界點

根據土地增值稅暫行條例規(guī)定，如果企業(yè)建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的話，免征土地增值稅。

普通住宅的標準為：住宅小區(qū)的建筑容積率在1.0 以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍。各省市可以根據自身情況適當浮動。

因此，企業(yè)建造普通標準住宅進行出售的話，如果增值額略超20%這一臨界點，就應當適當降低銷售價格，以達到免稅標準。

增加可扣除的項目

上一條說到，土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征。如果企業(yè)的增值率超過20%臨界點較多的話，可以通過增加扣除項目，使得房地產的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

利用不同的利息扣除方式

雖然現行政策限制貸款流入房地產，但只要是房地產開發(fā)，就肯定會涉及到大量貸款。關于利息支出的扣除，我國稅法規(guī)定了一些限制。

根據土地增值稅暫行條例實施細則規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

其他房地產開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。

也就是說，要么提供金融機構證明，要么在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內據實扣除；要么與其他費用一起，按稅法規(guī)定在房地產開發(fā)成本的10%以內扣除。

這兩種不同的扣除方式，給了企業(yè)稅收籌劃的空間。一般來說，所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開發(fā)成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利；如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。

政府代收費用的處理

根據財稅字〔1995〕48號規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。

對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

企業(yè)是否將該代收費用計入房價，對于企業(yè)的增值額不會產生影響， 但是會影響房地產開發(fā)的總成本，也就會影響房地產的增值率，進而影響土地增值稅的數額。

利用土地增值稅的優(yōu)惠政策

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。因國家建設需要依法征收、征用、收回的房地產，免征土地增值稅。

自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅（財稅〔2008〕137號）。

除了這些法定的政策以外，還有很多政策性的減免。

開發(fā)多處房地產時的核算方式

房地產公司在同時開發(fā)多處房地產時，可以分別核算，也可以合并核算。這兩種方式所繳納的稅費是不同的。

一般來說，合并核算的稅收利益大一些。但如果開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅，分別計算增值額的收益會更大。

分解房地產銷售價格降低稅率

房地產銷售所負擔的稅收主要是土地增值稅和所得稅，而土地增值稅是超率累進稅率，即房地產的增值率越高，所適用的稅率也越高。

因此，如果有可能分解房地產銷售的價格，從而降低房地產的增值率，則房地產銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。

由于很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修，因此，可以從簡單裝修上做文章，將其作為單獨的業(yè)務獨立核算，以降低所適用的稅率。

.轉換房產稅計稅方式

根據房產稅暫行條例規(guī)定，房產稅依照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。

房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的稅率為12%。

兩種方式計算出來的應納稅額有時候存在很大差異。企業(yè)可以適當將出租業(yè)務轉變?yōu)槌邪鼧I(yè)務，從而避免采用依照租金計算房產稅的方式。

來源：今日觀察員