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農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力是怎樣的

2024-11-01 07:35:34 來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)載或整理

一、農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力是怎樣的

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)講,其效力分為有效和無(wú)效兩種。小產(chǎn)權(quán)房屋主要是指農(nóng)村居民自己修建的房屋,像這樣的房屋一般是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的,所以在進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候會(huì)牽涉到許多法律風(fēng)險(xiǎn)。

(一)認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的理由

1、農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條:“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”我國(guó)房地產(chǎn)管理法規(guī)定,房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。所以小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。

2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴(yán)格的身份限制

小產(chǎn)權(quán)房中有一部分是農(nóng)戶(hù)在自家宅基地上建房出賣(mài),這自然就出現(xiàn)了宅基地使用權(quán)可否轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。而城鎮(zhèn)居民顯然不具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份,也就不能取得宅基地使用權(quán),小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同因?yàn)闃?biāo)的無(wú)法履行而無(wú)效。

3、國(guó)務(wù)院等有關(guān)部門(mén)的文件也禁止小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)

物權(quán)行為與債權(quán)行為是既有關(guān)聯(lián)又相區(qū)別的,物權(quán)最終能否按照當(dāng)事人的意思發(fā)生變動(dòng),并不影響債權(quán)的設(shè)立,也就是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)現(xiàn)行政策不能進(jìn)行變更登記,但當(dāng)事人之間仍然可以訂立小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同,而且合同是有效的,只是合同的目的可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)罷了,這個(gè)時(shí)候完全可以以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由,要求解除合同,而不是認(rèn)定合同無(wú)效。

如果對(duì)小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)有爭(zhēng)議的,但只要改房屋是合法的建筑就應(yīng)該為有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)雖然有爭(zhēng)議,但它也并不違反合同法,只要是合法建筑都應(yīng)該得到相應(yīng)的保障。

本文標(biāo)簽: 小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效

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